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Der Betreuungsbeschluss liegt vor, die Immobilie steht leer, und das Konto des Mandats zahlt jeden Monat Hausgeld, Grundsteuer und Versicherungen. Die Frage ist nicht ob das Grundstück verkauft werden muss — sie ist wie, in welcher Zeit, und wie Sie als Mandatsführer nachher noch sicher schlafen. Denn ein Kaufpreis, der sich im Nachhinein als zu niedrig erweist, trifft nicht den Makler. Er trifft Sie.
Die Antwort hängt von der Mandatsform ab.
Betreuer: § 1850 Nr. 1 BGB verlangt die Genehmigung des Betreuungsgerichts für jede Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück sowie für die Verpflichtung zu einer solchen Verfügung. Die Genehmigung muss vor der Beurkundung vorliegen, nicht danach. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ohne Genehmigung ist schwebend unwirksam und führt im schlechtesten Fall dazu, dass er nachträglich versagt wird — mit der vollen Haftungsfolge für denjenigen, der die Genehmigung nicht besorgt hat.
Nachlasspfleger: Der Nachlasspfleger verwaltet das Vermögen eines Nachlasses, dessen Erben unbekannt oder noch nicht festgestellt sind (§ 1984 BGB). Er unterliegt der Aufsicht des Nachlassgerichts und braucht für Grundstücksveräußerungen in der Praxis die Freigabe oder Genehmigung des Nachlassgerichts — die Form und der Ablauf variieren je nach Gericht und Landgerichtsbezirk.
Insolvenzverwalter: Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis geht mit der Insolvenzeröffnung auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 InsO). Eine Genehmigung des Insolvenzgerichts ist für den Einzelverkauf von Immobilien in der Regel nicht erforderlich. Gleichwohl schuldet der Insolvenzverwalter den Gläubigern den Nachweis, dass der erzielte Erlös dem Markt entspricht — was dieselbe Dokumentationsaufgabe stellt.
Stand: September 2026. Dieser Abschnitt beschreibt die Rechtslage nach dem Betreuungsrechtsreformgesetz (BtOG), in Kraft seit 1. Januar 2023. Die hier genannten Normen sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Der Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrags ist kein Formularvorgang. Das Betreuungsgericht oder das Nachlassgericht muss den Kaufpreis am Verkehrswert messen können. Fehlen die dafür nötigen Unterlagen, folgt kein Nein — es folgt eine Nachfrage. Und Nachfragen kosten Monate.
Was Gerichte erfahrungsgemäß erwarten:
Gerichte, die eine vollständige Akte bekommen, entscheiden schneller. Gerichte, die nachfragen müssen, entscheiden langsamer — und in der Zwischenzeit läuft das Mandat auf Kosten.
Das Betreuungsrecht verpflichtet den Betreuer, die Vermögensinteressen des Betreuten mit der Sorgfalt einer ordentlichen Mandatsführung zu wahren. Wer die Immobilie erkennbar unter Verkehrswert veräußert, ohne das nachvollziehbar zu begründen, verletzt diese Pflicht — und haftet persönlich für den entstandenen Schaden.
Das bedeutet: Wenn später ein Erbe auftaucht, der die Abrechnung des Nachlasspflegers prüft, und der Verkaufspreis liegt erkennbar unter dem Wert, den das Gutachten ausgewiesen hatte — dann ist der Makler nicht die Person, die haftbar gemacht wird. Es ist der Mandatsführer.
Die Schutzwirkung einer ordentlichen Dokumentation ist daher keine bürokratische Übung. Sie ist die einzige Verteidigungslinie, die Sie haben, wenn ein Kaufpreis nachträglich infrage gestellt wird.
Das kommt vor. Ein Objekt mit erheblichem Sanierungsstau, ein lokaler Markt mit wenig Nachfrage, oder eine Wertermittlung, die auf dem Papier mehr ausgewiesen hat, als die tatsächliche Käuferresonanz bestätigt. In diesen Fällen ist es nicht der richtige Weg, das Gutachten zu ignorieren oder einen Kaufpreis darunter kommentarlos einzureichen — es ist der richtige Weg, den Widerspruch zu erklären.
Was das Gericht überzeugt, wenn der Kaufpreis unter dem Gutachtenwert liegt:
Gerichte genehmigen Kaufverträge unter Verkehrswert, wenn sie verstehen, warum der Markt diesen Wert nicht bestätigt hat. Sie genehmigen sie nicht, wenn der Eindruck entsteht, dass niemand ernsthaft versucht hat, ihn zu erzielen.
Bei Wohnungseigentum kommen Unterlagen dazu, die für ein freistehendes Grundstück nicht existieren — und die in der Praxis häufig fehlen oder veraltet sind:
Fehlt eines dieser Dokumente beim Notartermin, ist der Termin hinfällig. Den Zugang zu diesen Unterlagen muss der Mandatsführer früh sichern — typischerweise über die Hausverwaltung, die im Mandat gegebenenfalls erst von der Vertretungsbefugnis überzeugt werden muss.
Von der Mandatsübernahme bis zur Kaufpreisfälligkeit vergehen je nach Objekt und Gericht in der Regel sechs bis zwölf Monate. Die größten Zeitfresser sind erfahrungsgemäß nicht der Markt, sondern die Unterlagenbeschaffung und der Genehmigungsprozess.
Zeitkritisch wird ein Mandat, wenn die Immobilie laufende Kosten verursacht und das verfügbare Vermögen knapp ist. Dann zählt jede Woche, die durch fehlende Unterlagen verloren geht.
Ein Makler, der im Mandat arbeitet, hat andere Anforderungen als einer, der für Privatpersonen tätig ist. Die Unterschiede beginnen bei der Dokumentation und enden nicht beim Kaufpreis.
Es sind selten Fehler bei der Bewertung, die ein Mandat in Schwierigkeiten bringen — es sind Ablaufprobleme. Kaufinteressenten, die nicht über den Genehmigungsvorbehalt informiert wurden, springen ab, wenn das Gericht Wochen braucht. Exposés, die das Objekt als verhandelbar beschreiben, obwohl der Kaufpreis an den Verkehrswert gebunden ist. Abschlussdokumentationen, die für den Genehmigungsantrag nicht reichen — was erst beim Notar auffällt.
Der typische Ablauf bei einem Immobilienverkauf im Mandat:
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Für Mandate außerhalb Baden-Württembergs arbeitet immozeit mit Partnermaklern vor Ort, die mit den Anforderungen für mandatsbezogene Immobilienverkäufe vertraut sind.
Konkret liefern wir:
Wenn Sie ein Mandat mit einer Immobilie haben und eine sachliche Einschätzung des konkreten Falls suchen — nutzen Sie das Formular auf dieser Seite.
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Redaktion · Immozeit Nachlass
Das Redaktionsteam von Immozeit Nachlass. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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