Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Immozeit Nachlass Newsletter
Ausgewählte Angebote aus der Region Stuttgart / Ludwigsburg und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Die Bestellungsurkunde ist da, das Mandat beginnt — und der Nachlass enthält eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein unbebautes Grundstück. Was jetzt folgt, ist keine Frage des Ermessens, sondern eine Frage der Verwalterpflicht: Der Nachlasspfleger tritt als gesetzlicher Vertreter der unbekannten oder ungewissen Erben in die Eigentümerposition ein und übernimmt damit alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Wer mit dem Handeln wartet, haftet für den Schaden, der durch das Zuwarten entsteht.
Gleichzeitig ist nicht jede Maßnahme ohne Weiteres erlaubt: Verfügungen über Grundstücke — Verkauf, Belastung oder Auflassung — bedürfen der Genehmigung des Nachlassgerichts. Der Handlungsspielraum ist eng definiert, die Rechenschaftspflicht ist es nicht. Dieser Beitrag beschreibt den Ablauf, der sich daraus ergibt: was sofort zu sichern ist, wann ein Wert gebraucht wird und woran das Gericht die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung misst.
Erste Anlaufstelle ist das Grundbuch. Der Nachlasspfleger ist als gesetzlicher Vertreter nach § 12 Abs. 1 GBO berechtigt, Einsicht zu nehmen; ein berechtigtes Interesse ist bei bestehender Bestellungsurkunde ohne Weiteres gegeben. In den meisten Bundesländern ist die Einsicht inzwischen auch elektronisch möglich über das jeweilige Landesportal.
Das Grundbuch klärt die Fragen, die alles Weitere bestimmen:
Ein bereinigtes Grundbuchbild und ein belastetes erfordern grundverschiedene Folgemaßnahmen. Die Prüfung ist deshalb keine Formalität, sondern Ausgangspunkt jeder weiteren Entscheidung.
Wohngebäudeversicherungen enthalten regelmäßig Klauseln, die bei dauerhafter Unbewohntheit des Objekts greifen. Zu welchem Zeitpunkt der volle Schutz entfällt, variiert je nach Vertragsbedingungen — maßgeblich sind die konkreten Bedingungen des laufenden Vertrags, nicht ein pauschaler Schwellenwert. Der Nachlasspfleger hat den Versicherer über den Todesfall zu informieren und zu klären, ob eine Leerstandsklausel oder eine Verwaltervereinbarung erforderlich ist.
Tritt ein Schaden ein, der durch eine rechtzeitig angepasste Versicherung gedeckt gewesen wäre, steht die Frage der Verwalterhaftung im Raum. Die allgemeine Pflicht zur Nachlasssicherung nach § 1960 BGB umfasst die Erhaltung des Nachlassvermögens — und damit auch die Sorge für ausreichenden Versicherungsschutz.
Für jede gerichtlich genehmigungspflichtige Verfügung über ein Grundstück — Verkauf, Belastung — benötigt das Nachlassgericht eine belastbare Grundlage dafür, ob die Maßnahme dem Interesse der unbekannten Erben entspricht. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, erstellt durch einen anerkannten Sachverständigen, ist die methodisch nachvollziehbare Form dieser Grundlage.
Gutachten, die nicht ImmoWertV-konform sind — etwa reine Maklerpreiseinschätzungen ohne begründete Herleitung — werden von Gerichten in der Regel nicht als hinreichend anerkannt. Der Grund ist strukturell: Das Gericht muss prüfen, ob der Pfleger ordnungsgemäß gehandelt hat, und braucht dafür ein Dokument, das diese Prüfung erst ermöglicht. Eine Preisangabe ohne Methodik ist kein Gutachten.
Auch ohne unmittelbaren Verkauf hat die Wertfrage praktische Relevanz: Ein zu niedrig angesetzter Grundbesitz im Bestandsverzeichnis beeinflusst die Steuerbemessungsgrundlage und — wenn die Erben ermittelt werden — deren Entscheidungsgrundlage über Annahme oder Ausschlagung. Wer als Nachlasspfleger einen Wert nennt, ohne ihn zu belegen, übernimmt eine Haftung, die durch ein methodisch nachvollziehbares Gutachten auf einen Sachverständigen verlagert werden kann.
Das ist nicht der einzige Grund für eine frühe Wertermittlung: Das Nachlassgericht erwartet im Rahmen der Bestandsaufnahme (§ 1960 BGB) eine Übersicht über den Nachlass. Enthält der Nachlass eine Immobilie, gehört ein plausibler Wert dazu — nicht als Schätzung aus der Luft, sondern als begründete Zahl.
Leerstand befreit den Nachlasspfleger nicht von der Verantwortung für das Objekt. Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten bestehen unabhängig davon, ob das Gebäude bewohnt ist: Ein nicht beheiztes Gebäude, das durch Frostschäden an der Wasserleitung beschädigt wird, ist Sache des Verwalters. Ebenso der Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück, soweit die einschlägige Gemeindesatzung das verlangt.
Was in der Praxis als Mindeststandard erwartet wird:
Die Beauftragung eines Hausmeisterservices für diese Maßnahmen ist als Nachlassverbindlichkeit abrechenbar, sofern der Aufwand verhältnismäßig ist und der Pfleger die Erforderlichkeit dokumentiert.
Mit dem Tod des Erblassers geht der Nachlass kraft Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über (§ 1922 BGB). Bis zur Ermittlung der Erben verwaltet der Nachlasspfleger den Nachlass — und damit auch ein laufendes Mietverhältnis. Das bedeutet konkret: Mietzahlungen entgegennehmen, auf Mängelmeldungen reagieren, Betriebskostenabrechnungen vorhalten. Ein Mietverhältnis, das der Pfleger ignoriert, läuft weiter — mit allen Pflichten und Haftungsfolgen.
Für den späteren Verkauf ist relevant: Ein vermietetes Objekt ist in der Regel schwerer und zu einem niedrigeren Preis veräußerbar als ein leeres. Diese Information gehört in den Bericht an das Nachlassgericht, damit das Gericht einschätzen kann, ob ein Zuwarten auf den Auszug des Mieters wirtschaftlich geboten ist.
Die Entscheidung, ob und wann ein Verkauf wirtschaftlich geboten ist, trifft der Nachlasspfleger — und legt sie dem Nachlassgericht zur Genehmigung vor. Der Makler bereitet den Verkauf vor, trifft aber keine Verfügung. Daraus ergibt sich eine klare Aufgabenverteilung: Der Pfleger definiert den Rahmen (Zeitpunkt, Mindestpreis, Vermarktungsweg), der Makler liefert Marktkenntnis, Käufersuche und die Dokumentation, die das Gericht für seine Prüfung braucht.
Ein Makler, der in diesem Kontext arbeitet, muss wissen, was ein Nachlassgericht an Unterlagen erwartet — und diese liefern, nicht nur das Exposé für Kaufinteressenten.
immozeit hat seinen Sitz in Kornwestheim und arbeitet im Großraum Stuttgart sowie über Partnerbüros in Baden-Württemberg. Für Mandate außerhalb des Landes vermittelt immozeit geprüfte Partnerunternehmen vor Ort.
Für Nachlasspfleger umfasst die Leistung konkret:
Eine erste schriftliche Einschätzung liegt im Regelfall innerhalb einer Woche vor. Der Vermarktungszeitraum hängt von Objekt und Marktlage ab und wird zu Beginn realistisch eingeschätzt, nicht geschönt.
In manchen Mandaten steht im Grundbuch nicht der Erblasser, sondern eine frühere GbR, ein vorverstorbener Elternteil oder ein Eigentümerverbund, der längst aufgelöst ist. Ursache ist regelmäßig eine versäumte Grundbuchberichtigung nach einem früheren Erbfall. Das Problem: Vor einer Berichtigung des Grundbuchs kann kein Verkauf beurkundet werden — kein Notar vollzieht eine Auflassung, solange die Eigentümerstellung ungeklärt ist. Das Berichtigungsverfahren ist ein eigener Schritt, der frühzeitig eingeleitet werden muss und Zeit kostet.
Bei Wohnimmobilien gilt seit dem 23. Dezember 2020 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision — die andere Hälfte kann auf den Käufer umgelegt werden (§ 656c BGB). Der Nachlass trägt die auf die Verkäuferseite entfallende Provision als Nachlassverbindlichkeit. Das Nachlassgericht erwartet, dass der Pfleger diese Kosten vor der Beauftragung kennt und in seine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einbezieht. Stand: September 2026.
Ein Immobilienverkauf im Nachlassmandat ist häufig auch eine Verteilungsfrage: Welche Nachlassgläubiger werden aus dem Erlös befriedigt — und in welcher Reihenfolge? Das ist eine rechtliche Frage, die der Pfleger mit dem Nachlassgericht und einem beauftragten Rechtsanwalt zu klären hat, bevor Erlös ausgekehrt wird. Der Makler liefert den Verkaufserlös. Die Verteilung ist Sache des Rechts — und muss geklärt sein, bevor der Notar den Kaufpreis zur Auszahlung anweist.
Der Nachlasspfleger ist dem Nachlassgericht gegenüber rechenschaftspflichtig. Für die Immobilienverwaltung bedeutet das: Jede Maßnahme, jede Ausgabe und jede Entscheidung, die das Objekt betrifft, muss schriftlich belegt und auf Verlangen vorlegbar sein. Entlastung erlangt nur, wer das Gericht in die Lage versetzt, die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung nachzuvollziehen.
Eine vollständige Immobiliendokumentation im Nachlassmandat enthält:
Wer diese Dokumentation führt, kann dem Gericht jederzeit Rechenschaft ablegen. Wer das nicht tut, hat ein Problem, das keine nachträgliche Aufzeichnung löst — und eine Haftungsfrage, die dann offen bleibt.
Hinweis: Die Ausführungen zu gesetzlichen Vorschriften dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wenn ein Mandat eine Immobilie enthält und Sie wissen möchten, was das Objekt wert ist, wie es sich vermarkten lässt oder wie eine Zusammenarbeit in diesem konkreten Fall aussehen würde — nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. immozeit meldet sich innerhalb eines Werktages.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Nachlass
Das Redaktionsteam von Immozeit Nachlass. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit